别墅被称为居住形态的最高阶段，它其实代表着品位、怡然、舒适。只有事业、经济实力都已上升到一定高度的殷实家庭才会选择购买别墅排屋。

　　[人群分析]

　　浙江民营经济发达，民间资本充裕，杭州又是中国最适合民营资本创业和投资的城市之一，再加上杭州自古以来深厚的文化底蕴和丰富的自然环境，一直是别墅生长的“沃土”。

　　在杭州购买别墅的人群目的各有不同，可以分为以下几大类：

　　1、居家类。主要看重优美的自然环境，便捷的交通，完善的配套。他们通常是厌倦了城市嘈杂生活的社会精英，人群范围较广。

　　2、休闲度假类。主要看重自然景观环境，需要小面积别墅或排屋。他们通常是城市的精英阶层，以中青年居多；

　　3、投资收藏类。主要看重自然环境和稀缺资源，他们通常都是富裕阶层，来自杭州、省内、国内甚至国外；

　　4、商务会客类。主要看重清净、怡人的自然环境，他们大多是企业购买或者是企业主自己购买，他们与客户需要在轻松的环境下会晤及度假。

　　[市场分析]

　　经过十几年的发展，杭州别墅无论是在建筑形式，还是产品开发上，经历了数次演变，杭州别墅市场板块化发展越来越明显。

　　之江板块：传统高档别墅区，目前土地已十分缺乏，转塘是重点发展方向。

　　之江板块是杭州较早通过市场化操作开发出的高档别墅区，出现了一批国内知名的优秀别墅，如九溪玫瑰园、西湖高尔夫别墅等。目前之江板块可开发土地已非常稀缺，开发已逐步向转塘区域延伸。在售项目有阳明谷和公元沐桥。

　　阳明谷排屋面积在180～250平方米，总价在600万～800万元；阳明谷的别墅，总价在2000万元以上。公元沐桥的美式公寓定位也在700万～1300万元之间，售价也向排屋看齐。

　　之江板块目前即将上市的新盘有新帝·朗郡。据悉，总建筑面积约20万平方米的朗郡，是目前之江国际旅游度假区开发项目中规模较大、定位较高的高档房产项目，分舒适型高层公寓和电梯排屋两种类型。其特色是项目北边和西边分别是西湖高尔夫一期和二期的球场，站在自家的阳台上就可以观看高尔夫比赛。据悉，新帝·朗郡项目将在本次房交会中首次亮相，首期260套左右的房源将在5月底房交会后推出。

　　银湖板块：较早的别墅区，今后将逐步融入大杭州范围，成为杭州远郊一个居住组团。

　　该板块离武林广场的距离约35公里左右，午潮山国家森林公园、黄公望森林公园、灵山风景区、杭州野生动物园等众多景区近在咫尺。

　　银湖板块在售楼盘主要有清源上林湖、九龙一号、富春山居等。目前，该板块供应主要以排屋为主，面积主力在210～280平方米左右，总价300万～500万元/套。

　　银湖开发区的别墅、排屋客户以杭州人为主，也有省内客户。富春山居于5月推出最后一批压轴排屋。

　　良渚板块：自然环境优美、人文底蕴深厚、价格上涨较快，将逐步融入大城西。

　　良渚区块是以生态景观为主导的区块，以良渚遗址保护区为核心。良渚文化是环太湖流域分布的以黑陶和磨光玉器为代表的新石器时代晚期文化，板块内群山延绵，满目苍翠，盆地、山谷与天然湖泊散布其中，香樟、翠竹等原生态植物较多。

　　良渚板块别墅起步较晚，主要以良渚文化村和新湖·香格里拉为代表。

　　良渚文化村目前在售的排屋为阳光天际。良渚文化村阳光天际排屋，户型面积240～300平方米，目前售价1.8万元/平方米以上，总价350万～800万元/套。

　　良渚将承接城西板块的郊区化，逐步融入城西板块居住组团。

　　西溪闲林板块：开发量大，产品较为丰富的城市别墅。

　　西溪湿地是这一板块的最大卖点，加上文一西路、文二西路的开通，使得这一板块在这独一无二的城市湿地资源，交通方便，成为杭州低密度住宅的主力供应地，这一板块距市中心仅10余公里，是近两年在售别墅、排屋项目中最紧邻市区的区块。

　　西溪闲林板块产品呈现三极化：顶级物业，绿城桃花源，别墅2000万元/套以上，大华西溪风情排屋800万元/套左右；中高端产品，400万～600多万元/套；中端产品例如广源·盛世嘉园、瑞城花园等，排屋居多，总价260万元/套左右。

　　目前，大华西溪风情四期瀚宫最后一批房源正在销售，而五期也将紧锣密鼓地推出。瀚宫的多联排屋单套销售价已达到900万～1200万元间，在排屋中处于奢华型。

　　随着02省道开通、宏丰家居城等配套启动，西溪板块的区域价值已由第二居所向第一居所转变。

　　小和山板块：逐步融入主城区，居住的便利性大大提升，逐步成为城市型别墅。

　　小和山板块是杭州高档房产的集聚地，以拥有大学城为人关注，主要以城市别墅和山水别墅为主。

　　小和山有一流的自然条件资源，北面有小和山森林公园，南面是午潮山森林公园。高教园区落户于小和山，在优越的自然环境中又增添了优越的人文环境，能充分享受高教园区内的图书馆、运动场、医院等配套设施，内外因素的结合使小和山区块成为杭州别墅开发新一轮的热点区域之一。

　　目前该板块别墅供应较少，在售楼盘主要为绿野春天东区和西区，西区主要以公寓和叠排排屋供应为主。绿野春天东区去年推了一批联排排屋，尚有少量余房，190～220平方米，总价在250万元以上。

　　受城市郊区化发展影响，该板块已逐步融入主城区，板块产品的居住便利性大大提升，逐步成为城市型别墅。

　　萧山湘湖闻堰板块：旅游休闲度假区，生态环境较好，别墅多进入尾盘销售，新盘今年推出。

　　该区域的生态环境为别墅的开发提供了基本条件，区域内有东方文化园、杭州乐园、湘湖度假区等旅游景点；而地铁1号线从江南方向经过滨怡路、西兴路、滨康路终点站到达湘湖。

　　项目集中在湘湖旅游度假区。目前萧山湘湖闻堰板块的别墅、排屋楼盘有：苏黎士小镇、奥兰多小镇、西子·郁金香岸等，其中大部分楼盘已处于尾盘销售阶段。其中西子·郁金香岸的一批排屋计划在今年推出。

　　临安青山湖板块：杭城度假别墅的新大陆，供应量较大。

　　临安是森林资源十分丰富的国家生态示范市，全市森林覆盖率达74.9%。青山湖是临安自然环境最好的部分，湖面达10平方公里，比西湖大了近一半。临安市政府正对进入青山湖的石临公路进行改造。

　　板块代表楼盘主要有中都·青山湖畔，青山湖81号、锦绣钱塘等。未来有绿城西子·青山湖玫瑰园、金基·青云山居等项目推出。

　　该区域的购房者主要以杭州客户居多，其次为临安本地人，也有少量的上海人来青山湖购置别墅、排屋。

　　临平星桥板块：远郊别墅主供地。

　　该板块位于杭州主城区的北面，为杭州三大副城之一。又是余杭区政府所在地，交通日益便利，已融入主城区“半小时生活圈”。

　　板块代表楼盘主要有：华清山庄、保元泽第、临平桂花城、天都城。

　　天都城·爱丽山庄有排屋推出，面积220平方米左右，总价约300万/套；别墅将在今年推出，面积在400～500平方米。随着这一板块逐步融入到大城东板块的范围内，主城区的客户比例将会提高。

　　随着政府对别墅类用地的限制，此类产品更是由曾经稀缺的“宠儿”，变成限量可典藏的“金钻”，别墅、排屋产品不再是普通意义上的房产品，它可以成为资产转移，保值、升值更为安全的保障。